Green Melk
Green Melk@
Green Melk

سوالات متداول

برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد خرید ، فروش و اجاره املاک و مستغلات ، یکی از سؤالات متداول زیر را انتخاب کنید.

با توجه به اینکه عده کثیری از افراد بر این تصور هستند که تمام واحدهای ساختمان دارای یک کدپستی است یکی از مواردی که مشاوران املاک را در زمان ثبت قرارداد با مشکلات متعددی مواجه می نماید استفاده از یک کد پستی به منظور ثبت قرارداد برای کلیه واحدهای یک ساختمان می باشد . لذا کسانیکه از کد پستی مندرج بر روی قبض تلفن جهت اطلاع از کد پستی استفاده می نمایند باید دقت کنند که چنانچه آدرس دریافتی از پست از لحاظ طبقه و واحد با آدرس واقعی ملک تفاوت داشته باشد این امر به منزله این است که از کدپستی صحیح استفاده نشده است. چنانچه ساختمان نوساز باشد و کدپستی برای آن صادر نشده باشد از طریق مراجعه به اداره پست منطقه و در خواست صدور کدپستی با حضور کارشناس کدگذاری اداره پست برای هر یک از واحدها کدپستی صادر و به اطلاع مالکین خواهد رسید. این در حالیست که تک تک واحدهای ساختمان دارای یک کدپستی مجزا بوده و در بانک اطلاعات پست موجود می باشد که از طریق مراجعه به اداره پست منطقه دسترسی به کدپستی هر یک از واحدها بصورت مجزا قابل حصول و دسترسی می باشد

csdu

ازنظر حقوقی به عقد یا قرارداد خریدوفروش عقد بیع گفته می‌شود و گاهی اوقات در عرف از واژه قولنامه به‌جای مبایعه‌نامه استفاده می‌شود و هر دو را به یک معنا به کار می‌برند اما حقوقدانان و دادگاه‌ها میان آن‌ها تفاوت قائل هستند و آثار حقوقی متفاوتی را برای هر یک از آن‌ها تعریف کرده‌اند. قولنامه نوشته‌ای است که غالباً به‌صورت سند عادی تنظیم می‌شود و حاکی از توافق دو نفر به‌منظور واقع ساختن عقدی در آینده به همراه ضمانت انجام تعهد هست. برای مثال در مواقعی که خریدار یا فروشنده قصد انجام معامله‌ای رادارند، ولی چون مقدمات کار هنوز به‌طور کامل فراهم نشده است، لذا میان یکدیگر توافقاتی را در قالب قراردادی به نام قولنامه تنظیم می‌کنند که در آینده فروشنده با فراهم کردن برخی مقدمات، مانند تهیه اسناد و مدارک، مفاصا حساب، پایان کار و ... ملک را به نام خریدار انتقال دهد و به عبارتی به او بفروشد و یا در مقابل خریدار متعهد می‌شود مبلغ مشخصی را در مدت معین تهیه و جهت خرید کاشانه به فروشنده تسلیم کند. از این را بعضاً برای تضمین انجام تعهدات، طرفین مبلغی را به ضمانت یا وجه‌التزام تعیین می‌کنند که اگر یکی از آن‌ها به تعهد خود عمل نکرد، وجه ضمانت شده به نفع طرف دیگر ضبط شود. اما، مبایعه‌نامه یا فروش نامه برخلاف قولنامه، تعهد و قول برای انجام معامله در آینده نیست، بلکه به‌ واسطه ایجاب و قبول در آن و شروطی که در آن وجود دارد، خریدوفروش و اصطلاحاً عقد بیع اتفاق افتاده است و هر مبلغی که در مبایعه‌نامه تعیین شود، به‌عنوان ثمن معامله محسوب می‌شود حتی اگر مبلغ اندکی از کل مبلغ قرارداد به مالک پرداخت شود یا حتی ممکن است ملک تحویل شود و ثمن مدتی بعد از تنظیم مبایعه‌نامه پرداخت شود و درهرحال معامله انجام‌شده و خریدار مالک ملک شده است و امکان فسخ وجود ندارد مگر بر مبنای شروط ضمن عقد یا خیارات قانونی قابل‌فسخ خواهد بود. نکته مهم اینکه گاهی اوقات ممکن است اسم قراردادی قولنامه باشد اما واژه خریدار و فروشنده در آن به کار برود و مفاد قولنامه دلالت بر نقل‌و‌انتقال ملک به‌صورت قطعی نماید در این صورت آثار عقد بیع (فروش) بر آن حاکم است و صرف عنوان قولنامه مانع‌الزام فروشنده به انتقال ملک به نام خریدار نخواهد بود. چون قصد و هدف واقعی طرفین در قراردادها ملاک عمل دادگاه‌ها است و نه صرف تعیین عنوان برای قرارداد از سوی طرفین

csdu

وقتی شخصی به سن بلوغ نرسیده اما پدر یا جد پدری او فوت کرده باشند برای وی از سوی اداره سرپرستی مشخص با عنوان قیم تعیین می‌شود و برای قیم‌نامه قیمومیت (قیم‌نامه) صادر می‌شود و کلیه اعمال حقوقی صغیر که دارای بار مالی است با اجازه و تائید قیم انجام می‌شود. همچنین اشخاص بالغی که پس از بلوغ مجنون شده‌اند برای آن‌ها قیم تعیین می‌شود. اشخاص سالخورده نمی‌توانند به‌صرف کهولت سن تقاضای قیم کنند بلکه برای ایشان ممکن است امین اموال تعیین شود که حافظ اموال و دارایی آن‌ها باشد اما حق انجام معامله را ندارد. در این شرایط شخص سالخورده باید وکیل انتخاب کند تا به‌جای او قرارداد را امضاء کند.

csdu

هرکسی که حائز سه شرط عقل، بلوغ و رشد باشد می‌تواند طرف معامله قرار گیرد. درنتیجه معامله با اشخاص سالخورده تا زمانی که مشکلی ازنظر عقلی و اراده نداشته باشند در هر شرایط سنی معاملات آن‌ها صحیح است مگر اشخاصی که آلزایمر یا فراموشی دارند یا دارای جنون دائمی و یا ادواری (در دوران جنون) هستند معامله با آن‌ها باطل است. اگر ورثه این دسته از اشخاص متوجه معامله‌ای شوند می‌توانند با استناد به اسناد و مدارک قانونی مانند اثبات جنون یا بیماری آلزایمر نسبت به ابطال مبایعه‌نامه از طریق محاکم اقدام کنند.

csdu

بله.هر یک از شرکا می‌توانند تا میزان سهم‌الشراکه خود را بدون نیاز به رضایت سایر شرکا به غیر بفروشند. البته چنانچه ملک بین فقط دو نفر شریک، مشاع باشد اگر یکی از شرکا بدون اجازه شریک دیگر سهم خود را بفروشد، شریک دیگر با استفاده از حق شفعه موضوع مواد ۸۰۸ به بعد قانون مدنی وجهی را که خریدار داده به او بپردازد و سهم شریکش (فروشنده) را بخرد.

csdu

اگر آپارتمانی بیش از یک مالک دارد مانند ملک‌های ورثه‌ای در این حالت علاوه بر اینکه ورثه باید گواهی حصر وراثت و گواهی مالیات بر ارث دریافت کنند باید همه آن‌ها زیر قرارداد را امضاء کنند. همچنین اگر ملک میان چند نفر شریک مشاع است و سند به نام همه آن‌ها هست باید همگی زیر قرارداد را امضاء کنند وگرنه ممکن است حسب شرایط به‌عنوان خریدوفروش مال غیر، طرفین دعوا تحت تعقیب کیفری قرار بگیرند.

csdu

همان‌طور که در پاسخ سؤال قبلی بیان شد فوت یا جنون باعث باطل شدن وکالت می‌شود. پس اگر موکل فوت کند وکیل حق هیچ‌گونه معامله را بدون اجازه یا وکالت مجدد توسط ورثه متوفی را ندارد. اما اگر قبل از فوت موکل معامله را امضاء کرده باشد آن معامله صحیح است اما حق ادامه سایر اقدامات مانند حضور در دفترخانه برای امضای سند رسمی انتقال را ندارد در این صورت یا ورثه شخصاً باید اسناد را امضاء کنند و یا به شخص دیگری وکالت بدهند.

csdu

طبق قانون مدنی با فوت وکیل و یا موکل وکالت‌نامه باطل می‌شود. همچنین جنون یکی از طرفین عقد وکالت باعث بطلان آن می‌شود. حال اگر وکیل قرارداد را امضاء کند و سپس فوت شود یا جنون بر او عارض شود، تأثیری در قراردادی که امضاء کرده ندارد اما چنانچه قبل از امضای قرارداد فوت کند یا مجنون شود به‌واسطه باطل شد وکالت‌نامه امکان انجام معامله توسط وکیل منتفی می‌شود.

csdu

البته که اشکالی ندارد زیرا قانوناً افراد و طرفین معامله می‌توانند شخصاً به‌عنوان اصیل زیر قراردادها را امضاء کنند و یا در شرایط خاص مانند بیماری یا مسافرت و امثالهم می‌توانند با دادن وکالت به غیر جهت انجام معامله و امضای قرارداد اقدام کنند بدون اینکه نیاز به حضور فیزیکی آن‌ها باشد. برای امضای قرارداد باید به‌صورت رسمی و محضری به شخصی که عاقل، بالغ و رشید است چه زن یا مرد در دفترخانه اسناد رسمی وکالت انجام معامله مشخصی را با تعیین حدود اختیارت بدهید. و می‌توانید برای وکالت مدت تعیین کنید مثلاً دوروزه یا یک‌هفته‌ای. نکته قابل‌توجه اینکه اگر وکیل دادگستری می‌خواهد به‌جای کسی معامله را امضاء کند. بازهم باید به‌صورت محضری به او وکالت بدهد و به‌صرف امضای وکالت‌نامه مخصوص وکلا کافی نیست مگر وکالت در محاکم. اگر یکی از طرفین شخص حقوقی با مؤسسات یا شرکت‌ها است می‌تواند به مدیرعامل یا یکی از اعضای هیئت‌مدیره نمایندگی جهت امضای قرارداد اعطا کند یا به کسی خارج از شرکت وکالت رسمی جهت امضای قرارداد بده

csdu

در هر قراردادی ازجمله مبایعه‌نامه خانه دو طرف وجود دارند که به آن‌ها متعاملین یا طرفین معامله گفته می‌شود. طرفین معامله ممکن است هر دو یا یکی از آن‌ها جزء اشخاص حقیقی و یا حقوقی باشند. اشخاص حقیقی به همه افرادی که زنده از مادر متولد می‌شوند گفته می‌شود و تا زمان مرگ این شخصیت تداوم دارد بنابراین همه افراد جامعه یعنی انسان‌ها چه زن چه مرد جزء اشخاص حقیقی و واقعی هستند. اما اشخاص حقوقی دارای شخصیتی مستقل از اشخاص حقیقی هستند و طی تشریفاتی که در قانون تجارت و سایر قوانین مشابه تدوین‌شده از جمع و به هم پیوستن حداقل دو نفر با میزانی سرمایه باهدف انتفاعی و یا غیرانتفاعی تحت نام معینی با طی تشریفات ثبت شرکت‌ها و درج نام آن‌ها در روزنامه رسمی کشور متولد و ایجاد می‌شوند و تا زمان انحلال شرکت یا موسسه این شخصیت ادامه دارد. مانند شرکت یا موسسه الف یا ب. کلیه افراد اعم از مذکر و مؤنث با هر سنی می‌توانند طرف معامله یک خانه قرار بگیرند. با این توضیح که اگر به سن ۱۸ سال تمام شمسی نرسیده‌اند بهتر است ولی (پدر یا جد پدری) یا قیم یا وکلای آن‌ها نیز ذیل قرارداد را امضاء و اثر انگشت نمایند. هرچند مطابق ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی دختر با ۹ سال تمام قمری و پسر با ۱۵ سال تمام قمری به سن بلوغ می‌رسد اما علاوه بر بلوغ باید به رشد کافی هم برسد که برای اطمینان از رشد کافی قبل از ۱۸ سال تمام شمسی بهتر است ولی یا قیم نیز قرارداد را تائید و امضا کند.

csdu

بعدازاینکه فایل مناسبی را بر خرید یا فرد مناسبی را برای فروش کاشانه به او پیدا کردید در جلسه مذاکره و قبل از نوشتن قرارداد لازم است که دو طرف مدارک هویتی و مالکیتی یکدیگر را ازجمله کارت ملی، شناسنامه و سند ملک و بنچاق را ملاحظه کنند آن‌هم فقط از روی اصل مدارک نه کپی آن. اگر فروشنده گفت اصل مدارک همراهم نیست به‌هیچ‌وجه تا قبل از روئیت اصل سند مالکیت هیچ مبایعه‌نامه‌ای را امضاء نکنید چون ممکن است سند ملک مفقودشده باشد که کار انتقال سند ملک به تعویق می‌افتد و یا ملک شاید در رهن بانک باشد و کپی صفحهٔ نقل‌وانتقال را به شما نشان ندهد و یا شاید هم در بازداشت باشد. بنابراین اگر خریدار هستید حتماً به این موضوع توجه کنید که آیا سند ملک به نام خود فروشنده است و آیا مشخصات کارت ملی و شناسنامه با مشخصات درج‌شده در سند تطبیق می‌کند یا خیر. اگر ملک در رهن بانک یا در بازداشت مرجع قضایی باشد در صفحه نقل و انتقالات (در خصوص اسناد منگوله‌دار) و یا پشت اسناد تک‌برگی در قسمت توضیحات درج‌شده است. همچنین خریدار باید مدارک هویتی خریدار را ملاحظه کند و مطمئن باشد همان فردی که خریدار احتمالی است ذیل قرارداد را امضاء کند و ازنظر سنی و عقلی دو طرف باید شرایط عادی را داشته باشند و به سن بلوغ و رشد رسیده باشند.

csdu

جواب: بهتر است اینگونه عمل نکنید. در صورتیکه آشنائی کامل با نحوه تنظیم قولنامه ندارید از تنظیم قولنامه بصورت دستی اجتناب کنید، عاقلانه‌تر این است که از افراد خبره در این کار کمک بگیرید تا از بروز مشکلات جلوگیری کنید. اینکه قولنامه را چگونه تنظیم می‌کنید بسیار مهم است ممکن است یک اشتباه شما را از حقی محروم کند و یا یک عبارت صحیح باعث احقاق حقتان شود، تنظیم قولنامه را جدی بگیرید، وهنگام تنظیم قولنامه شاهد همراه داشته باشید. شما می‌توانید از مشاورین املاک که جواز کسب آنها تایید شده کمک بگیرید و مبادرت به تنظیم قولنامه نمائید.

csdu

بله. هیچ محدودیتی برای نوشتن قرارداد و انجام معامله نسبت به یک ملک در هر شهری به‌غیر از محل واقع‌ شدن آن وجود ندارد کما اینکه شاهد هستیم برخی از اشخاص و شرکت‌ها زمین‌ها واقع در شهرهای شمالی کشور را به سایر اشخاص در تهران یا سایر شهرها می‌فروشند و محل انجام معامله در تهران است.

csdu
×

we will respond immediately if you have problem


1