Green Melk
Green Melk@
Green Melk

سوالات متداول

برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد خرید ، فروش و اجاره املاک و مستغلات ، یکی از سؤالات متداول زیر را انتخاب کنید.

احتمالاً یا شما صاحب یک ملک قدیمی هستید و یک سند منگوله‌دار قدیمی دارید و قصد دارید با توجه به مزایای سندهای تک‌برگی نسبت به تبدیل سند منگوله‌دار اقدام کرده و سند جدید بگیرید یا اینکه به‌تازگی یک ملک جدید خریده‌اید و باید سندتان را بانام و تاریخ جدید ثبت کنید. در وضعیت اول نیازی به حضور در دفاتر ثبت نیست و مستقیم به اداره ثبت املاک می‌روید ولی در وضعیت دوم ابتدا باید به یکی از دفاتر ثبت‌اسناد مراجعه کنید. در زمان معامله یک ملک یا زمین با هر نوع کاربری‌ای که داشته باشد نخستین قدم بعد از توافق‌های اولیه مراجعه به یک دفتر ثبت‌اسناد رسمی است تا معامله انجام‌شده در این دفتر ثبت شود. بدیهی است خریدار و فروشنده باید هر دو در دفتر ثبت حضورداشته باشند و مدارک هویتی خود را بیاورند. درصورتی‌که مالک یک ملک اشخاص حقوقی باشند شماره ثبت حقوقی آن و سایر مدارک برای انتقال سند موردنیاز است. دفاتر ثبت‌اسناد رسمی پیش از اینکه برای انتقال سند اقدام کنند، فهرستی از استعلام‌ها را از فروشنده یا همان صاحب فعلی سند دریافت می‌کنند. اولین استعلام مربوط به سند است. این استعلام توسط خود اداره‌ ثبت و به‌صورت سیستمی انجام می‌شود. برای استناد به جواب این استعلام ۲ روز زمان موردنیاز است. این استعلام برای این است که دفتر ثبت‌اسناد رسمی دریابد که آیا ملک یا زمین موردنظر پیش‌ازاین به شخص دیگری فروخته نشده است و اینکه آیا این سند اصطلاحاً درگرو یا بند نیست و آزاد است یا خیر؟ بدیهی است سندهایی که درگرو بانک و یا زندان و… باشند تا پیش از آزاد نکردن آن قابل‌انتقال نیستند. مسلماً در این شرایط سند جدیدی هم برایشان صادر نمی‌شود و باید ابتدا این موانع برطرف شود. هرگاه قصد واگذاری ملک یا زمینی را به شخص دیگری دارید، لازم است از قبل بدهی‌های خود را به شهرداری تسویه کرده باشید. برای اثبات این تسویه‌حساب‌ها، ارائه گواهی پایان کار شهرداری لازم است. این گواهی نشان می‌دهد که خانه یا ملک موردنظر عوارض و مالیات خود را پرداخت کرده و سند آن مشکلی ندارد. ارائه نامه از سازمان نوسازی و تعیین تکلیف کاربری ملک که آیا تجاری است یا مسکونی یا اداری و… نیز لازم است. باید نامه سازمان تأمین اجتماعی برای ملک‌های تجاری و صنعتی علاوه بر دو گواهی فوق مبنی بر تسویه‌حساب با این سازمان را هم هنگام خریدوفروش صادرشده باشد. وقتی‌که دو طرف بر سر خریدوفروش ملک یا زمین موردنظر به توافق رسیده‌اند و گواهی‌ها و نامه‌های تسویه‌حساب هم آماده‌شده است، مدارک لازم ارائه‌شده و همه‌‌چیز برای انتقال مالکیت فراهم است. نقل‌وانتقال سندهای منگوله‌دار در داخل خود دفترچه نوشته می‌شوند اما سندهای تک‌برگی این‌گونه نیستند. به‌هرحال نقل‌وانتقال انجام‌شده پس از تعیین موعد مقرر در داخل سند دفترچه‌ای وارد می‌شوند. دفتر ثبت‌اسناد به‌صورت مکانیزه خلاصه‌ای از نقل‌وانتقال انجام‌شده را به اداره ثبت ناحیه موردنظر ارسال می‌کند. حالا باید با سند قدیمی راهی اداره‌های ثبت شوید تا بتوانید سند جدید بگیرید. کسانی که خریدوفروش نکرده‌اند و سند قدیمی دارند، از این مرحله به بعد برای دریافت سند جدید باید همراه شوند. در این مرحله برای دریافت سند تک‌برگی مخصوص به ملک یا زمین موردنظر درخواست خود را به اداره ثبت ناحیه مربوطه ارائه دهید. باید فرم درخواست صدور سند تک‌برگی را پرکنید. در صحت ثبت اطلاعات دقت کنید چراکه یکی از منابع پر کردن سند استفاده از همین فرم است. اگر قصد فروش ملک یا زمین را نداشته و تنها برای تبدیل سند دفترچه‌ای به سند تک‌برگی اقدام کرده‌اید این نخستین گام شما محسوب می‌شود. تسویه‌حساب‌های شهرداری و استعلام سند هم پس از ارائه درخواست در اداره ثبت موردنظر پیگیری می‌شود. باید اصل سند مالكیت قبلی ملک‌ یا زمین چه برای تبدیل سند دفترچه‌ای به سند تک‌برگی چه برای نقل‌وانتقال سند مالكیت به اداره ثبت ارائه شود، در غیر این صورت سند جدید به شما تعلق نمی‌گیرد. اگر سند منگوله‌دار شما مفقود، یا به دلایل مختلف غیرقابل استفاده‌شده باشد باید قبل از اقدام برای تک‌برگی كردن سند، برای دریافت سند المثنی اقدام كنید.

csdu

زمانی یک ملک ارزشمند خواهد بود که : 1- دارای سند ثبتی باشد 2- در صورت نداشتن سند : بنچاق از مالک اصلی ملک الزامی می باشد3- ملک مورد نظر محصور باشد یا حدود آن مشخص شده باشد.

csdu

رعایت حریم ساحل ، داشتن سند تفکیکی ، رعایت حریم اراضی ملی

csdu

قدرالسهم به تعداد طرفین قرارداد (اعم از خریدار /فروشنده ویا موجر/مستاجر) بستگی دارد و ارتباطی به میزان مورد معامله ندارد. در صورتیکه تعداد هر یک از طرفین معامله یک نفر باشد قدرالسهم هر کدام را 100 وارد می کنیم و اگر تعداد بیشتر از یک نفر باشد میزان قدرالسهم هریک از طرفین بصورت کسری از 100 وارد می گردد . لازم به ذکر است مجموع قدرالسهم طرفین قرارداد (اعم از خریدار/ فروشنده و یا موجر / مستاجر ) می بایست برابر 100 باشد.

csdu

اگر شخصی با وکالت‌نامه اقدام به امضای قرارداد می‌نماید حتما وکالت نامه را استعلام بگیرید و کپی آن را به قرارداد پیوست نماید و در قسمت مشخصات حتما نام مالک و وکیل را ذکر نماید. در هر حال این نوع قرارداد توصیه نمی‌شود.

csdu

با توجه به اینکه عده کثیری از افراد بر این تصور هستند که تمام واحدهای ساختمان دارای یک کدپستی است یکی از مواردی که مشاوران املاک را در زمان ثبت قرارداد با مشکلات متعددی مواجه می نماید استفاده از یک کد پستی به منظور ثبت قرارداد برای کلیه واحدهای یک ساختمان می باشد . لذا کسانیکه از کد پستی مندرج بر روی قبض تلفن جهت اطلاع از کد پستی استفاده می نمایند باید دقت کنند که چنانچه آدرس دریافتی از پست از لحاظ طبقه و واحد با آدرس واقعی ملک تفاوت داشته باشد این امر به منزله این است که از کدپستی صحیح استفاده نشده است. چنانچه ساختمان نوساز باشد و کدپستی برای آن صادر نشده باشد از طریق مراجعه به اداره پست منطقه و در خواست صدور کدپستی با حضور کارشناس کدگذاری اداره پست برای هر یک از واحدها کدپستی صادر و به اطلاع مالکین خواهد رسید. این در حالیست که تک تک واحدهای ساختمان دارای یک کدپستی مجزا بوده و در بانک اطلاعات پست موجود می باشد که از طریق مراجعه به اداره پست منطقه دسترسی به کدپستی هر یک از واحدها بصورت مجزا قابل حصول و دسترسی می باشد

csdu

ازنظر حقوقی به عقد یا قرارداد خریدوفروش عقد بیع گفته می‌شود و گاهی اوقات در عرف از واژه قولنامه به‌جای مبایعه‌نامه استفاده می‌شود و هر دو را به یک معنا به کار می‌برند اما حقوقدانان و دادگاه‌ها میان آن‌ها تفاوت قائل هستند و آثار حقوقی متفاوتی را برای هر یک از آن‌ها تعریف کرده‌اند. قولنامه نوشته‌ای است که غالباً به‌صورت سند عادی تنظیم می‌شود و حاکی از توافق دو نفر به‌منظور واقع ساختن عقدی در آینده به همراه ضمانت انجام تعهد هست. برای مثال در مواقعی که خریدار یا فروشنده قصد انجام معامله‌ای رادارند، ولی چون مقدمات کار هنوز به‌طور کامل فراهم نشده است، لذا میان یکدیگر توافقاتی را در قالب قراردادی به نام قولنامه تنظیم می‌کنند که در آینده فروشنده با فراهم کردن برخی مقدمات، مانند تهیه اسناد و مدارک، مفاصا حساب، پایان کار و ... ملک را به نام خریدار انتقال دهد و به عبارتی به او بفروشد و یا در مقابل خریدار متعهد می‌شود مبلغ مشخصی را در مدت معین تهیه و جهت خرید کاشانه به فروشنده تسلیم کند. از این را بعضاً برای تضمین انجام تعهدات، طرفین مبلغی را به ضمانت یا وجه‌التزام تعیین می‌کنند که اگر یکی از آن‌ها به تعهد خود عمل نکرد، وجه ضمانت شده به نفع طرف دیگر ضبط شود. اما، مبایعه‌نامه یا فروش نامه برخلاف قولنامه، تعهد و قول برای انجام معامله در آینده نیست، بلکه به‌ واسطه ایجاب و قبول در آن و شروطی که در آن وجود دارد، خریدوفروش و اصطلاحاً عقد بیع اتفاق افتاده است و هر مبلغی که در مبایعه‌نامه تعیین شود، به‌عنوان ثمن معامله محسوب می‌شود حتی اگر مبلغ اندکی از کل مبلغ قرارداد به مالک پرداخت شود یا حتی ممکن است ملک تحویل شود و ثمن مدتی بعد از تنظیم مبایعه‌نامه پرداخت شود و درهرحال معامله انجام‌شده و خریدار مالک ملک شده است و امکان فسخ وجود ندارد مگر بر مبنای شروط ضمن عقد یا خیارات قانونی قابل‌فسخ خواهد بود. نکته مهم اینکه گاهی اوقات ممکن است اسم قراردادی قولنامه باشد اما واژه خریدار و فروشنده در آن به کار برود و مفاد قولنامه دلالت بر نقل‌و‌انتقال ملک به‌صورت قطعی نماید در این صورت آثار عقد بیع (فروش) بر آن حاکم است و صرف عنوان قولنامه مانع‌الزام فروشنده به انتقال ملک به نام خریدار نخواهد بود. چون قصد و هدف واقعی طرفین در قراردادها ملاک عمل دادگاه‌ها است و نه صرف تعیین عنوان برای قرارداد از سوی طرفین

csdu

وقتی شخصی به سن بلوغ نرسیده اما پدر یا جد پدری او فوت کرده باشند برای وی از سوی اداره سرپرستی مشخص با عنوان قیم تعیین می‌شود و برای قیم‌نامه قیمومیت (قیم‌نامه) صادر می‌شود و کلیه اعمال حقوقی صغیر که دارای بار مالی است با اجازه و تائید قیم انجام می‌شود. همچنین اشخاص بالغی که پس از بلوغ مجنون شده‌اند برای آن‌ها قیم تعیین می‌شود. اشخاص سالخورده نمی‌توانند به‌صرف کهولت سن تقاضای قیم کنند بلکه برای ایشان ممکن است امین اموال تعیین شود که حافظ اموال و دارایی آن‌ها باشد اما حق انجام معامله را ندارد. در این شرایط شخص سالخورده باید وکیل انتخاب کند تا به‌جای او قرارداد را امضاء کند.

csdu

هرکسی که حائز سه شرط عقل، بلوغ و رشد باشد می‌تواند طرف معامله قرار گیرد. درنتیجه معامله با اشخاص سالخورده تا زمانی که مشکلی ازنظر عقلی و اراده نداشته باشند در هر شرایط سنی معاملات آن‌ها صحیح است مگر اشخاصی که آلزایمر یا فراموشی دارند یا دارای جنون دائمی و یا ادواری (در دوران جنون) هستند معامله با آن‌ها باطل است. اگر ورثه این دسته از اشخاص متوجه معامله‌ای شوند می‌توانند با استناد به اسناد و مدارک قانونی مانند اثبات جنون یا بیماری آلزایمر نسبت به ابطال مبایعه‌نامه از طریق محاکم اقدام کنند.

csdu

بله.هر یک از شرکا می‌توانند تا میزان سهم‌الشراکه خود را بدون نیاز به رضایت سایر شرکا به غیر بفروشند. البته چنانچه ملک بین فقط دو نفر شریک، مشاع باشد اگر یکی از شرکا بدون اجازه شریک دیگر سهم خود را بفروشد، شریک دیگر با استفاده از حق شفعه موضوع مواد ۸۰۸ به بعد قانون مدنی وجهی را که خریدار داده به او بپردازد و سهم شریکش (فروشنده) را بخرد.

csdu

اگر آپارتمانی بیش از یک مالک دارد مانند ملک‌های ورثه‌ای در این حالت علاوه بر اینکه ورثه باید گواهی حصر وراثت و گواهی مالیات بر ارث دریافت کنند باید همه آن‌ها زیر قرارداد را امضاء کنند. همچنین اگر ملک میان چند نفر شریک مشاع است و سند به نام همه آن‌ها هست باید همگی زیر قرارداد را امضاء کنند وگرنه ممکن است حسب شرایط به‌عنوان خریدوفروش مال غیر، طرفین دعوا تحت تعقیب کیفری قرار بگیرند.

csdu

همان‌طور که در پاسخ سؤال قبلی بیان شد فوت یا جنون باعث باطل شدن وکالت می‌شود. پس اگر موکل فوت کند وکیل حق هیچ‌گونه معامله را بدون اجازه یا وکالت مجدد توسط ورثه متوفی را ندارد. اما اگر قبل از فوت موکل معامله را امضاء کرده باشد آن معامله صحیح است اما حق ادامه سایر اقدامات مانند حضور در دفترخانه برای امضای سند رسمی انتقال را ندارد در این صورت یا ورثه شخصاً باید اسناد را امضاء کنند و یا به شخص دیگری وکالت بدهند.

csdu

طبق قانون مدنی با فوت وکیل و یا موکل وکالت‌نامه باطل می‌شود. همچنین جنون یکی از طرفین عقد وکالت باعث بطلان آن می‌شود. حال اگر وکیل قرارداد را امضاء کند و سپس فوت شود یا جنون بر او عارض شود، تأثیری در قراردادی که امضاء کرده ندارد اما چنانچه قبل از امضای قرارداد فوت کند یا مجنون شود به‌واسطه باطل شد وکالت‌نامه امکان انجام معامله توسط وکیل منتفی می‌شود.

csdu

البته که اشکالی ندارد زیرا قانوناً افراد و طرفین معامله می‌توانند شخصاً به‌عنوان اصیل زیر قراردادها را امضاء کنند و یا در شرایط خاص مانند بیماری یا مسافرت و امثالهم می‌توانند با دادن وکالت به غیر جهت انجام معامله و امضای قرارداد اقدام کنند بدون اینکه نیاز به حضور فیزیکی آن‌ها باشد. برای امضای قرارداد باید به‌صورت رسمی و محضری به شخصی که عاقل، بالغ و رشید است چه زن یا مرد در دفترخانه اسناد رسمی وکالت انجام معامله مشخصی را با تعیین حدود اختیارت بدهید. و می‌توانید برای وکالت مدت تعیین کنید مثلاً دوروزه یا یک‌هفته‌ای. نکته قابل‌توجه اینکه اگر وکیل دادگستری می‌خواهد به‌جای کسی معامله را امضاء کند. بازهم باید به‌صورت محضری به او وکالت بدهد و به‌صرف امضای وکالت‌نامه مخصوص وکلا کافی نیست مگر وکالت در محاکم. اگر یکی از طرفین شخص حقوقی با مؤسسات یا شرکت‌ها است می‌تواند به مدیرعامل یا یکی از اعضای هیئت‌مدیره نمایندگی جهت امضای قرارداد اعطا کند یا به کسی خارج از شرکت وکالت رسمی جهت امضای قرارداد بده

csdu

در هر قراردادی ازجمله مبایعه‌نامه خانه دو طرف وجود دارند که به آن‌ها متعاملین یا طرفین معامله گفته می‌شود. طرفین معامله ممکن است هر دو یا یکی از آن‌ها جزء اشخاص حقیقی و یا حقوقی باشند. اشخاص حقیقی به همه افرادی که زنده از مادر متولد می‌شوند گفته می‌شود و تا زمان مرگ این شخصیت تداوم دارد بنابراین همه افراد جامعه یعنی انسان‌ها چه زن چه مرد جزء اشخاص حقیقی و واقعی هستند. اما اشخاص حقوقی دارای شخصیتی مستقل از اشخاص حقیقی هستند و طی تشریفاتی که در قانون تجارت و سایر قوانین مشابه تدوین‌شده از جمع و به هم پیوستن حداقل دو نفر با میزانی سرمایه باهدف انتفاعی و یا غیرانتفاعی تحت نام معینی با طی تشریفات ثبت شرکت‌ها و درج نام آن‌ها در روزنامه رسمی کشور متولد و ایجاد می‌شوند و تا زمان انحلال شرکت یا موسسه این شخصیت ادامه دارد. مانند شرکت یا موسسه الف یا ب. کلیه افراد اعم از مذکر و مؤنث با هر سنی می‌توانند طرف معامله یک خانه قرار بگیرند. با این توضیح که اگر به سن ۱۸ سال تمام شمسی نرسیده‌اند بهتر است ولی (پدر یا جد پدری) یا قیم یا وکلای آن‌ها نیز ذیل قرارداد را امضاء و اثر انگشت نمایند. هرچند مطابق ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی دختر با ۹ سال تمام قمری و پسر با ۱۵ سال تمام قمری به سن بلوغ می‌رسد اما علاوه بر بلوغ باید به رشد کافی هم برسد که برای اطمینان از رشد کافی قبل از ۱۸ سال تمام شمسی بهتر است ولی یا قیم نیز قرارداد را تائید و امضا کند.

csdu
×

we will respond immediately if you have problem


1